PHÂN CHIA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI DI CHÚC KHÔNG NÊU RÕ PHẠM VI CỤ THỂ

XỬ LÝ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP DI CHÚC KHÔNG THỂ HIỆN DIỆN TÍCH ĐẤT CỤ THỂ (THAM KHẢO ÁN LỆ SỐ 72/2024)

“15 công tầm lớn” là phần diện tích tranh chấp trong án lệ số 72/2024, phần diện tích vừa được nhắc đến trên là phần di sản thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng không thể hiện diện tích cụ thể, sau khi nghiên cứu và tìm hiểu, HÃNG LUẬT KHÁNH DƯƠNG sẽ nêu lên một vài ý kiến về vấn đề này.

Tóm tắt nội dung án lệ

Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị G, khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn U và công nhận quyền sử dụng đất cho bà theo di chúc của cha mẹ, đối với phần đất 32.500m² tại ấp N, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau. Bà G cho rằng đất do cha mẹ để lại, bà đã quản lý sử dụng từ năm 1994 và có di chúc của cha mẹ để lại cho bà.

Ông U, bị đơn, khẳng định phần đất này do cha mẹ tặng cho ông và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2000. Ông U yêu cầu bà G trả lại đất và nhà trên đất.

Người liên quan (các anh chị em trong gia đình) hầu hết đều xác nhận di chúc của cha mẹ để lại đất cho bà G và đồng ý với yêu cầu của bà G.

Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau quyết định chấp nhận yêu cầu của bà G, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông U, công nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho bà G. Ông U kháng cáo nhưng Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh giữ nguyên bản án sơ thẩm. Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị hủy các bản án sơ và phúc thẩm để xét xử lại.

Diện tích của phần đất

“Công” là đơn vị đất để xác định diện tích đất, tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác có liên quan cũng không có sử dụng đơn vị công đất để xác định diện tích đất đai. “Công” trên thực tế là đơn vị được sử dụng tại một vài tỉnh miền Tây Nam bộ và thông thường 1 “công” được quy đổi thành 1000m2, tuy nhiên con số này lại không thực sự cố định có địa phương sử dụng 1 “công” là 1.296 m2 chia làm công nhỏ, công lớn.

Xử lý khi không có diện tích cụ thể

Căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Từ đó có thể thấy nếu phần diện tích thực tế lớn hơn diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nếu phần đất này không có tranh chấp

Thực hiện thừa kế khi di sản không thể hiện diện tích cụ thể

Căn cứ Điều 648 Bộ luật Dân sự 2015:

“Trường hợp nội dung di chúc không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau thì những người thừa kế theo di chúc phải cùng nhau giải thích nội dung di chúc dựa trên ý nguyện đích thực trước đây của người chết, có xem xét đến mối quan hệ của người chết với người thừa kế theo di chúc. Khi những người này không nhất trí về cách hiểu nội dung di chúc thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trường hợp có một phần nội dung di chúc không giải thích được nhưng không ảnh hưởng đến các phần còn lại của di chúc thì chỉ phần không giải thích được không có hiệu lực.”

Như vậy, trong trường hợp di chúc không thể hiện rõ ràng thì những người nhận thừa kế có thể thỏa thuận với nhau để giải quyết phần không được xác định rõ ràng. Trong trường hợp không thể giải quyết thì có thể yêu cầu sự can thiệp từ Tòa án.

Như trường hợp trong án lệ số 72/2024, nguyên đơn và bị đơn không thể giải quyết bằng thỏa thuận nên đã có sự can thiệp từ Tòa án. Tòa án đã dựa vào các cơ sở như di chúc, người trực tiếp quản lý đất, lời khai của đương sự, và một số tài liệu khác để đưa ra quyết định cuối cùng.