DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NN VÀ CÁ NHÂN NN CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÔNG?
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÔNG?
Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013. Đạo luật này có tầm ảnh hưởng sâu sắc và được quan tâm của hầu hết các chủ thể, vì nó tác động đến hầu hết các mặt của nền chính trị, kinh tế và xã hội của đất nước. Bằng chứng cho những điểm mới này như việc định danh của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tách khỏi tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trong Luật Đất đai năm 2013, điều mà trước đây Luật Đất đai năm 2003 gọi chung hết là “tổ chức, cá nhân nước ngoài".
So với trước đây, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn hiện hành đã trao quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài một cách mở rộng hơn, nhưng so với các chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước thì vẫn còn hạn chế về quyền. Đặc biệt là về xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong bài viết này, Hãng Luật Khánh Dương sẽ tập trung giải đáp xoay quanh hai chủ thể có yếu tố nước ngoài, đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam không?
1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2013
Theo khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” Luật Đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể để xác định mà chỉ liệt kê ra doanh nghiệp nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể gồm 03 nhóm sau:
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, được thành lập, được quản lý, chịu trách nhiệm và thuộc sở hữu hoàn toàn bởi nhà đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp liên doanh: là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước cùng hợp tác thành lập tại Việt Nam thông qua hợp đồng liên doanh.
Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư: là doanh nghiệp có nguồn gốc là một tổ chức kinh tế trong nước (100% vốn thành lập từ các nhà đầu tư trong nước). Trong quá trình hoạt động kinh doanh có xuất hiện giai đoạn nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.
Nói chung, chỉ cần trong doanh nghiệp có một cổ đông hoặc một thành viên là nhà đầu tư nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ góp vốn là bao nhiêu thì khi doanh nghiệp này sử dụng đất sẽ được xem là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam không?
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta phải căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 đang có hiện lực. Theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai hiện hành: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”
Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nói cách khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được mua đất từ cá nhân, tổ chức khác.
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?
Mặc dù Quy định về nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, căn cứ theo Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng này được sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
Là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
Nhà nước cho thuê đất;
Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
Một số quy định cụ thể về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Theo khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì:
“...Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”
Tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, được bổ sung bởi khoản 25 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.…
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 của Luật đất đai có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật đất đai.”
4. Cá nhân nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?
Theo Điều 5 và Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam. Như vậy, đối tượng này cũng sẽ không được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Pháp luật Việt Nam quy định cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên họ có thể sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Căn cứ theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở đang có hiệu lực thì cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chủ thể này chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Tóm lại, cá nhân nước ngoài không được mua đất để tự xây dựng nhà ở, mà họ chỉ được mua nhà từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở.
Tổng kết từ những cơ sở pháp lý mà chúng tôi vừa phân tích và trình bày phía trên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất trong những trường hợp pháp luật quy định và cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án phát triển nhà ở.
------------------------------------
Mọi chi tiết vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH DƯƠNG VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 3, Tòa nhà WMC, 102A-B-C Cống Quỳnh, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline Tổng Đài tư vấn pháp luật miễn phí: 1900.633.717
Số điện thoại yêu cầu dịch vụ Luật sư: 0986.708.677
Email: duong@luatkhanhduong.com
Website: luatkhanhduong.com
