Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật mới nhất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp dân sự thường gặp và phổ biến nhất. Một số tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến như: không đạt thỏa thuận hợp đồng, thiếu sự ràng buộc bằng giấy viết tay hay mất tiền đặt cọc…. Trong bài viết hôm nay, Hãng Luật Khánh Dương hướng dẫn cho quý bạn đọc cách giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như một số thông tin pháp lý có liên quan đến vấn đề trên.

1. Thông tin về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề thường gặp và đáng chú ý. Trước tiên hãy cùng với Hãng Luật Khánh Dương chúng tôi tìm hiểu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.

1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hay thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho phía bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng cũng như các điều kiện nội dung, hình thức đã được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

1.2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Bởi vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng hợp đồng đặc thù có tính chất phức tạp và phổ biến vì thế để hợp đồng này có hiệu lực thì yêu cầu những điều kiện được pháp luật quy định chặt chẽ. 

Ngoài các quy định ở Bộ luật Dân sự 2015, yêu cầu về chủ thể, nội dung, hình thức và mục đích của hợp đồng. Thì một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

• Phải được công chứng, chứng thực: đây là điều kiện bắt buộc mà một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng để có hiệu lực;

• Phải đăng ký theo đúng quy định.

1.3. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những mâu thuẫn xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng. 

Một số tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị bên chuyển nhượng làm giả;

• Giấy tờ đất đai không đầy đủ, ví dụ như thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo quy định Luật Đất đai;

• Các bên tiến hành đặt cọc nhưng diện tích của mảnh đất chuyển nhượng quá nhỏ không thể tách thửa được gây ra tranh chấp;

• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán cho bên chuyển nhượng sau khi đất đai đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sử dụng trong giao dịch đất đai. Một số trường hợp người bán cố tình không cho người mua biết về quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình. Quyền sử dụng đất không được công chứng để xem xét và xác minh đầy đủ dễ dẫn đến tranh chấp và hợp đồng bị vô hiệu;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực. Theo quy định khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới coi là có hiệu lực;

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho nhiều bên cùng một lúc;

• Xảy ra tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết để đảm bảo quyền lợi của mình. Người thứ ba có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý hợp đồng.

Ngoài ra, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phát sinh từ những nguyên nhân khác nhau.

2. Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có 03 cách thức phổ biến để giải quyết là thương lượng, hòa giải hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Hiện nay theo quy định tài khoản 1 điều 202 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tiến hành hòa giải để tự giải quyết mâu thuẫn. Các bên có thể tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp hợp đồng thông qua hòa giải ở cơ sở.

2.1 Tự thương lượng

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức thương lượng thì các bên sẽ cùng bàn bạc, dàn xếp để tháo gỡ những bất đồng phát sinh loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết từ bên thứ ba. Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tính ràng buộc mà khuyến khích các bên tự thực hiện dựa vào ý chí thống nhất của các bên. 

Ưu điểm của việc các bên tự thương lượng là hiệu quả, đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện ít tốn kém chi phí. Tranh chấp hợp đồng cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.

Nhược điểm là không bị ràng buộc của các nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nên việc thi hành không được đảm bảo mang tính bắt buộc.

2.2 Hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Hòa giải là nguyên tắc và cách thức trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm khi có đơn yêu cầu giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 

Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thể tự hòa giải, thương lượng được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Thủ tục hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Ưu điểm của việc hòa giải là tỉ lệ thành công cao hơn vì có người thứ ba làm trung gian hòa giải các bên. Người thứ ba có chuyên môn kinh nghiệm cũng như am hiểu về lĩnh vực và vấn đề tranh chấp. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký các bên được chứng kiến bởi người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tự nguyện tuân thủ cam kết sẽ cao hơn cách thương lượng.

Tuy nhiên nhược điểm của hòa giải là tốn kém thời gian, chi phí hơn, dễ ảnh hưởng đến uy tín của các bên.

2.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng cách yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại tòa án.

Theo quy định điều 203 Luật Đất đai 2013 thì sẽ có 02 hướng xử lý:

• Với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên đương sự có giấy chứng nhận hoặc một trong những loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp này sẽ do tòa án nhân dân giải quyết;

• Với các tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013, thì đương sự được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Ưu điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước thẩm quyền giải quyết là quyết định có tính cưỡng chế cao hơn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp tốt nhất.

Nhược điểm là cách thức này thiếu linh hoạt do cần tuân theo các quy định pháp luật, gây tốn kém thời gian, chi phí.

Như vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên tự hòa giải, thương lượng với nhau. Nếu không tự thương lượng, hòa giải được thì có thể hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc yêu cầu ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hay tòa án giải quyết.

Trên đây là một số thông tin mà chúng tôi nghĩ rằng sẽ hữu ích cho quý bạn đọc. Nếu bạn còn thắc mắc gì về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cần luật sư hỗ trợ vui lòng liên hệ với Hãng Luật Khánh Dương của chúng tôi. Trân trọng cảm ơn.

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH DƯƠNG VÀ CỘNG SỰ

• Địa chỉ: Tầng 3, Tòa nhà WMC, 102A-B-C Cống Quỳnh, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Tp. HCM

• Điện thoại: 0902 009 412 - 0986 708 677

• Email: duong@luatkhanhduong.com

• Website: https://luatkhanhduong.com - https://duong-partners.com